リートってなに?リートの仕組みや種類を解説!

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資産運用をする上で、投資対象となる金融商品はたくさんあります。

 ・株式
 ・債券
 ・投資信託
 ・リート
 ・為替 

今回は「リート」についてお話していこうと思います。

この記事を読むことで、

 ・リートが何なのかが分かる
 ・どんなリートがあるのかがわかる
 ・リートのメリット・デメリットが分かる 


皆さんの資産運用の参考になると思いますので、是非ご一読下さい。

リートとは

リート

リート(REIT)とは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取った略称で、「不動産投資信託」のことです。

株や債券の投資信託があるとおり、不動産にも投資信託があります。

それがリートです。

リートでは、投資家から集めた資金を基に、様々な不動産を購入・運用します。

対象となる不動産は、

オフィスビル・商業施設・マンション・物流倉庫など

があります。

それらの不動産に投資をして、得られる賃貸収入や不動産の譲渡益を投資家へ分配します。

つまり、投資家はリートを買うことで、間接的に不動産を買うことになるので、運用成果を享受することが出来ます。

長期的な資産運用で大事なことは、時間と投資対象を分散することです。

分散投資をするために、リートもポートフォリオに組み入れることは、非常に有益です。

リートの仕組み

REITの仕組みは以下のようになっています。

出典:楽天証券

一般的にリートは、投資法人という特別な法人を作ることで、不動産への投資や運用を行います。

投資法人:資産を、一定の資産に対する投資として運用することを目的に設立された法人

リートにおける投資法人は、不動産に関する投資証券を発行し、投資家はこの投資証券を購入します。

投資法人は、不動産を運用するために作られた法人なので、実際の運用・管理は全て他の法人に委託します。

これらの投資証券は、株式などと同様に、証券市場に上場しているので、証券会社を通じて毎日売買することが可能です。

現物不動産投資とリートの違い

次に現物の不動産とリートの違いを見ていきましょう。

現物不動産に投資をする場合は、多額の資金が必要ですし、自分で管理する必要があります。

しかしリートの場合は、少額からでも投資が可能ですし、管理は法人がやってくれるので、不要です。

個人投資家にとっては、手を出しやすい投資です。



リートの種類

次にリートにはどんな種類があるのかを見ていきましょう

リートには様々な種類があります。

 ・一つに集中して投資をするもの:単一用途特化型リート
 ・複数の種類の不動産に投資するもの:複合型リート、総合型リート 


単一用途特化型リート

単一用途特化型リートは一つの種類の物件に集中して投資をするタイプのリートです。

ホテル特化型

ホテル特化型では、リゾートホテルやビジネスホテルを運営しています。

ホテル特化型は収益変動のリスクが非常に大きいです。

季節によっても、人気の動向によっても利益が左右されてしまいます。

今回のコロナショックでは、旅行産業は大打撃を受けました。

そのため、ホテル特化型のリートも大きく下落しました。

商業施設特化型

商業施設特化型も景気の変動を大きく受けます。

景気がよければ、企業の出店も増えますが、逆に景気が悪くなると撤退してしまうので、利益が下がってしまいます。

景気が良い時は、商業施設特化型はおすすめのリートです。

オフィスビル特化型

オフィスビル特化型はオフィスビルに特化したリートです。

景気が良い時には高い利回りが期待できます。

景気が良い時は、オフィスビル特化型はおすすめのリートです。

住宅向け不動産特化型

住宅向け不動産特化型は、住宅に特化したタイプです。

景気変動には比較的左右されにくいので、安定した収益を期待できます。

景気が悪くなったからと言って、簡単に退去しないですし、借り手も多くいるので、安心して投資を出来ます。

長期で安定した投資をしたい方にはオススメのリートです。

物流施設特化型

物流施設特化型は、物流施設に特化したタイプです。

物流施設とは、物流に使われる施設のことで、倉庫や配送センターなどです。

昨今インターネットショッピングが発展しているので、物流施設の発展が期待されます。

複合型リート

複合型リートとは、2種類の用途の不動産を組み合わせて投資するタイプのリートです。

例えば、ホテル特化型とオフィスビル特化型を投資対象にしたり、

物流施設特化型と商業施設特化型を投資対象にします。

2つのタイプの不動産を組み合わせるので、分散投資が可能です。

総合型リート

総合型リートとは、3種類以上のタイプの不動産に投資をするタイプです。

複数の投資対象に分散をして投資ができるので、リスクを軽減することが出来ます。

複合型リートでは物足りない方は、総合型リートに投資をすることをおすすめします。


リートのメリット

リートのメリットは3つあります。

 ・安定した高い配当利回りが期待できる。
 ・運用をプロに任せられる。
 ・少ない金額で不動産に投資が出来るので、分散投資が可能。
 ・換金しやすい


●安定した高い配当利回りが期待できる。

リートは、利益の90%以上を分配すれば、法人税がかからない仕組みになっています。

そのため、株式よりも高い分配金を得ることが期待できます。

また、不動産という性質上、安定した賃料収入があります。

(マンション等は、不景気になったからといって、退去する可能性が低い)

安定した賃料収入があるので、安定した分配金を得られます。

安定したキャッシュフローを得られるので、老後のマネーマシーンとして非常に優れた投資対象だと言えます。


●運用をプロに任せられる。

通常の不動産投資あれば、不動産の選定・管理・収益分析には専門的な知識が必要です。

しかし、リートに投資をすることで、それらの専門知識は不要で、どのリートに投資をするかを決めるだけ良くなります。


●少ない金額で不動産に投資が出来るので、分散投資が可能。

現物の不動産を購入する場合、多額の資金が必要になります。

その上で分散をしようと思ったら、とてつもない金額が必要になります。

しかし、リートであれば、それぞれのリートが分散して投資をしてくれているので、リスクが分散されます。

長期的な資産運用においては、“分散投資”が非常に重要なので、リートはポートフォリオの一部にする価値は非常に高いです。


換金しやすい

リートは証券市場に上場しているため、すぐに売買できるため、換金性が非常に高いです。


リートのデメリット

●価格の変動リスク

リートはあくまで、投資証券ですから、日々価格が変動しているので、元本割れのリスクがあります。

不動産の賃貸市場や売買市場、経済情勢など様々な要因によって不動産収入や、評価額が変動します。

●金利変動リスク

リートは投資家からお金を集めるだけでなく、金融機関からの借り入れによっても資金調達をします。

このため、金利が上昇すると、利息負担が大きくなるので、収益が下がります。

金利の動向にも注目する必要があります。

●投資法人の倒産リスク

リートを運営する投資法人も一般の会社と同様に倒産リスクがあります。

ただし、所有する不動産の価値がゼロになるわけではないので、倒産時には不動産を売却して返金されます。


まとめ

今回は、リートについてお話をしました。

まとめ
  • リート(REIT)とは、「不動産投資信託」のこと
  • 株式などと同様に、証券市場に上場しているので、証券会社を通じて毎日売買することが可能
  • 分散投資をするために、リートもポートフォリオに組み入れることは、非常に有益
  • 様々な種類のリートがある。(単一用途特化型リート、複合型リート、総合型リート)
  • 安定したキャッシュフローを得られるので、老後のマネーマシーンとして非常に優れた投資対象


資産運用をする上で、ポートフォリオは株式に偏りがちです。

安定したキャッシュフローと資産拡大を目指しましょう。

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